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Acquisition de part de SCPI en démembrement de propriété

 

  • Le démembrement de propriété de parts de SCPI permet d’investir dans l’immobilier pour un montant plus faible qu’un investissement en direct. Les parts de SCPI permettent aussi d’investir dans l’immobilier sans se soucier de la gestion locative et d’optimiser certaines charges fiscales qui y sont liées.

 

Principe du schéma

 

  • Un des schémas utilisant le démembrement de propriété est l’acquisition de part de société civile de placements immobiliers (SCPI). Ce schéma lie deux acquéreurs, l’usufruitier et le nu-propriétaire ayant chacun des objectifs différents mais qui peuvent se révéler complémentaires. Ces derniers déterminent la durée de l’usufruit au moment du démembrement de propriété des parts.

 

  • Se pose dès lors la question de l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété. Cette dernière s’évalue communément en fonction de la prévision des revenus locatifs de la SCPI durant toute la période du démembrement temporaire.

 

  • Le schéma nécessite de régler des droits d’enregistrement défini selon le barème fiscal de l’usufruit.

 

  • Comme tout autre schéma en démembrement de propriété, l’usufruitier pourra jouir des revenus que lui octroi son droit. Ici il s’agit de l’ensemble des revenus de la SCPI.

 

  • Le démembrement de part de SCPI peut être réalisé soit par le biai d’une cession par le plein propriétaire de l’usufruit ou de la nue-propriété, soit par la donation d’un de ses droits à la personne de son choix.

 

 

Impacts pour le nu-propriétaire

 

  • Pendant toute la durée du démembrement temporaire, le nu-propriétaire qui n’a payé qu’une partie du prix du bien en pleine propriété, ne pourra prétendre à aucun revenu issu de la SCPI.
  • Il peut acquérir la nue-propriété de part de SCPI soit par auto financement soit par financement bancaire. Attention tout de même car dans ce schéma, il ne pourra pas déduire les intérêts d’emprunts issus de ce prêt.
  • En termes de fiscalité, le nu-propriétaire n’est pas assujetti à l’ISF. Seul l’usufruitier y est soumis sur la base de la valeur en pleine propriété.
  • Au terme du démembrement temporaire, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans fiscalité. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire et commence à en percevoir les revenus. Il est alors assujetti à l’ISF sur la valeur de la SCPI en pleine propriété.

 

Impacts pour l’usufruitier

 

  • En tant qu’usufruitier, ce dernier peut jouir des revenus de la SCPI alors qu’il n’a réellement dépensé qu’une partie de la valeur en pleine propriété. Cependant, il ne les percevra que sur la période définie lors du démembrement des parts. Il y trouve donc un intérêt en termes de rendement de l’investissement.
  • D’autre part, s’il dispose de déficits fonciers, il pourra percevoir les revenus issus de l’usufruit sans fiscalité dans la limite de déficit existant.

 

 

Qui sont les investisseurs potentiels ?

 

  • Le nu-propriétaire est un contribuable qui est lourdement imposé sur le revenu et à l’ISF et qui souhaite continuer à se constituer un patrimoine immobilier. Ce dernier pouvant se permettre de se passer de revenu pendant 10 à 15 ans et ayant souvent un apport substantiel.
  • L’usufruitier est un contribuable peu imposé, qui souhaite percevoir des revenus complémentaires avec un investissement de départ faible. Il peut aussi s’agir d’un contribuable ayant des déficits fonciers importants et qui souhaite les solder par de nouvelles sources de revenus fonciers.