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  • A défaut d'autofinancer votre investissement, vous pourrez recourir à un emprunt bancaire pour en financer une partie ou la totalité. Il existe plusieurs types de prêts qui répondent à des problématiques différentes (in fine, amortissable...). De plus, vous devez savoir que certaines spécificités s’appliqueront. Enfin, vous trouverez dans la partie SIMULATION des calculettes vous permettant de construire votre projet.

 

 

Taux fixe ou taux variable ?

 

  • Avec un taux fixe, vous connaissez par avance le taux (négocié avec votre banque). Il restera constant jusqu’à la fin de votre crédit. Ainsi vous connaissez par avance le montant de vos mensualités.
  • Nous vous conseillons le taux fixe lorsque les taux sont bas ou que l’on anticipe une hausse des taux (ex : années 2009 ou 2010).
  • Avec un taux variable, vous empruntez selon la formule suivante : un indice qui évolue (Euribor 3 mois, Eonia etc) auquel s’ajoute la marge de la banque (à négocier). Vous ne connaissez donc pas par avance le taux pour chaque échéance. Au final, la mensualité effective sera différente à chaque échéance.
  • Nous vous conseillons le taux variable lorsque les taux sont hauts ou que l’on anticipe une baisse des taux (ex : années 2007 ou 2008). De plus, vous pouvez prendre un « cap » qui aura pour effet de fixer un maximum à votre taux et donc à votre mensualité (Par exemple, un taux variable «  EONIA + 0,5 » avec un maximum de 5 %). Certaines banques proposent des taux variables en +1/-1 voir +2/-2.

 

 

Le crédit amortissable et  in fine

  • Selon votre situation patrimoniale et votre stratégie, vous avez le choix entre deux solutions :
  • En optant pour un crédit amortissable, vous payez chaque mois une part d’intérêts et une part d’amortissement (remboursement de la somme empruntée). A la fin du crédit, vous ne devez plus rien à la banque.
  • A contrario, en crédit in fine, vous ne payez que les intérêts à chaque échéance. A la fin du prêt, vous devez rembourser à la banque la totalité de la somme que vous avez empruntée. Généralement, la banque vous aura obligé à placer de l’argent pour couvrir l’échéance de l’emprunt. (exemple: le nantissement d'un contrat d'assurance vie).

 

La durée

  • Vous pouvez la choisir à votre gré mais n’oubliez pas que :

    - Plus la durée est longue, plus vous pouvez emprunter (= plus votre capacité d’emprunt augmente)

    - En revanche, plus la durée est longue, plus les intérêts d’emprunts sont importants.

  • En France, la durée moyenne se situe entre 15 et 25 ans.

 

L’assurance emprunteur

  • Même si désormais la banque ne peut vous obliger à prendre son assurance groupe, elle exigera dans la grande majorité des cas que vous preniez une assurance emprunteur. Elle vous protège en cas d’accidents de la vie : décès, perte totale ou irréversible d’autonomie, perte d’emploi. En pratique, vous payez une prime (fixée d’avance) à chaque échéance de prêt et l’assurance se substituera à vous dans certains cas prévus contractuellement (décès, perte totale et irréversible d'autonomie...). 

 

La garantie dans le cadre du démembrement de propriété

  • Traditionnellement, les banques se protègent du défaut des clients (hors cas prévus par l’assurance – Cf. ci-dessus) en prenant le bien en hypothèque. Ainsi, si le propriétaire ne paye pas, la banque fait saisir le bien et le vend pour se rembourser (d’où l’appétence des banques pour les dossiers ayant une large part d’apport, réduisant ainsi le risque de perte finale en cas de revente rapide et donc au rabais des biens).
  • Dans le cadre des investissements en démembrement de propriété et en viager, vous ne pourrez pas donner votre bien en hypothèque car vous ne possédez pas ce bien en pleine propriété.



Ainsi, vous devez utiliser d’autres solutions :

  • Hypothèque d’un autre bien de votre patrimoine (si celui-ci n’est pas déjà hypothéqué pour une autre opération)Nantissement de votre patrimoine mobilier (assurance vie, SICAV monétaires, etc…)

  • La garantie Crédit Logement peut éventuellement être prise. Cependant, l'organisement qui se porte caution prendra en compte la qualité du commercialisateur et votre patrimoine immobilier global dans ses critères d'acceptation.

 

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