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Le viager, décrié par certains, promu par d’autres, est souvent au cœur d’une polémique éthique. Le pari sur la mort d'autrui, le sentiment de frustration qu'il créé chez les héritiers, les soupçons d'abus de faiblesse sont autant d'idées préconçues qui freinent le développement de ce schéma en France.
Or, dans un contexte économique difficile, des revenus lors du départ à la retraite qui diminuent et un coût de la vie qui augmente fortement, on s’aperçoit que le viager peut être un formidable outil pour maintenir les personnes âgées dans leur domicile et pour améliorer leur quotidien.

 

Principe

L'acquisition en viager consiste en l'achat d’un bien immobilier dont l'actuel propriétaire garde le plus souvent un droit d'usage et d'habitation. Son décès entraîne le dénouement du contrat et l’accession à la pleine propriété par l’acheteur.
Le vendeur est appelé le crédit-rentier. Il perçoit des rentes à vie et éventuellement un capital (le bouquet) lors de la transaction.
L’acquéreur est appelé le débit-rentier. Il verse les rentes et paye le bouquet. Il sera plein propriétaire du bien au décès du crédit-rentier.

 

Le principe du viager est connu mais peu de personnes savent qu’il est réglementé par la loi, et surtout, très à l’avantage du vendeur. La vente d'un bien en viager est régie par les articles 1968 à 1983 du Code Civil. Elle est constituée le jour de la signature de l’acte notarié et s’éteint au décès du vendeur.
La vente d'un bien immobilier en viager se caractéristique au sens juridique du terme pour être un contrat aléatoire (article 1964 du Code Civil).

 

On dénombre deux grands types de viagers immobiliers, libres et occupés, et quelques variantes:

 

  • Le viager occupé: le crédit rentier conserve la jouissance du bien.
  • Le viager libre: le crédit rentier laisse la jouissance du bien au débit rentier.
  • Le viager sans rente ou nue-propriété: le vendeur perçoit la totalité de son capital rentes (rentes + bouquet) le jour de la vente. Il conserve le droit d’habiter dans l’appartement jusqu’à son décès.
  • Le viager dont l’occupation est limitée dans le temps: le vendeur accepte de libérer le bien à une date fixée contractuellement.
  • Le viager occupé dont la rente est limitée dans le temps: le vendeur accepte de ne plus recevoir de rente au terme d’une période contractuellement fixée. L’aléa doit être maintenu.