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« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

(article 544 du Code Civil)

A partir de cette définition, le droit de propriété distingue trois prérogatives:

  • Le droit d’user de la chose: l'usus (ex : occuper un appartement)
  • Le droit de percevoir les fruits: le fructus (ex : recevoir les loyers)
  • Le droit de disposer de la chose: l'abusus (ex : céder un appartement

Lors d'un démembrement de propriété, on est en présence d'un usufruitier, qui détient l'usus et le fructus et d'un nu-propriétaire qui détient l'abusus.

En l’absence de démembrement de propriété, le propriétaire dispose de ces trois attributs. On parle alors de pleine propriété.

Différence entre démembrement et indivision

Le démembrement consiste ainsi à diviser ces droits entre l’usufruitier (usus et fructus) et le nu propriétaire (abusus). Ainsi, un bien démembré est partagé en deux droits parfaitement distincts sans pour autant créer une situation d’indivision.

L'indivision et le démembrement sont deux situations différentes. En situation d’indivision, les propriétaires disposent des mêmes droits sur le bien. Ainsi, si l’un des indivisaires souhaite sortir de l’indivision, personne ne peut s’y opposer, même si cela entraine la vente du bien. (art. 815 du code civil)

Dans le cadre du démembrement de propriété, la situation est plus « confortable ».

En effet, les droits de l’usufruitier et du nu propriétaire ne sont pas en concurrence. Si l’un d’eux souhaite sortir de cette situation de démembrement, il dispose de plusieurs solutions :

  • Cession à titre onéreux du droit
  • Donation de son droit
  • Attente de l’extinction contractuelle de l’usufruit (démembrement temporaire) ou par le décès du titulaire (démembrement viager) .

Il est toutefois important de préciser que la notion d’indivision peut cohabiter avec celle du démembrement en présence de plusieurs usufruitiers ou nus propriétaires.