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Ces fiches ne sont pas à jour notamment pour l'aspect fiscal. Nous nous efforçons de les rééditer dans les meilleurs délais.
Merci de votre patience.

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LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

 

LA VENTE DE LA NUE PROPRIETE / L’ACHAT D’USUFRUIT TEMPORAIRE

 

L’ACHAT D’UN BIEN EN NUE PROPRIETE / LA VENTE DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE.

 

 

LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

 

  • Comment est défini la nue propriété et l’usufruit

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du code civil. C’est le même code civil qui définit l’étendu de la nue propriété et de l’usufruit (Art 578, 582, 583 et 584)

Ainsi, le démembrement est un des fondements du code civil et ne peut donc pas s’apparenter aux schémas de défiscalisations qui évoluent chaque année, créant une confusion légitime.

L’utilisation du démembrement est ainsi le meilleur outil d’optimisation du patrimoine.

 

  • Quels biens peuvent être démembrés ?

Tous !!!! La seule limite est l’imagination.

Aujourd’hui, on constate que la majorité des démembrements se fait sur des biens immobiliers ou des valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM…) mais on peut imaginer un démembrement sur des meubles, ou encore des voitures…

 

 





LA VENTE DE LA NUE PROPRIETE / L’ACHAT D’USUFRUIT TEMPORAIRE

 

  • Je suis propriétaire d’un bien et souhaite habiter dedans pendant encore quelques années, la solution de vente de la nue propriété est elle une bonne solution ?

C’est en effet une solution possible. Vous continuerez à occuper le bien pour une période fixe (10, 15 ou 20 ans par exemple). En revanche, si vous souhaitez reste dans l’appartement jusqu’à votre décès, vous pouvez garder un usufruit viager ou vendre votre bien en viager occupé. Contactez-nous pour une analyse approfondie de votre situation.

 

  • Qui paye les impôts relatifs au bien (taxe foncière, taxe d’habitation, revenus fonciers ou encore TEOM…), l’usufruitier ou le nu propriétaire ?

Ces taxes sont à la charge de l’usufruitier dans leur intégralité.

 

  • Que se passe-t-il au terme de l’usufruit temporaire ?

Au terme de l’usufruit temporaire, celui-ci s’éteint et le nu propriétaire devient sans aucune démarche plein propriétaire. L’usufruitier n’aura aucune compensation financière (sauf dans certains cas).

 

  • Et si le bien est loué à l’extinction de l’usufruit ?

Il y a trois possibilités :

          • Soit le propriétaire (ex nu propriétaire) décide de continuer à louer le bien (sauf si l'usufruitier était un bailleur social car dans ce cas le bien devient un logement classique et plus un logement social).
          • Soit le propriétaire vend le bien et doit informer le locataire 6 mois avant (le locataire est prioritaire en cas de vente).
          • Soit il veut l’occuper et devra en informer le locataire 6 mois avant.

 

Dans le cas d’un usufruitier bailleur social, les promoteurs ont mis en place un système très précis : le bailleur s’engage à reclasser les locataires dans les mois qui précèdent l’extinction de l’usufruit. Ainsi, vous récupérez un bien vide que vous pouvez louer, occuper ou vendre.

 





L’ACHAT D’UN BIEN EN NUE PROPRIETE / LA VENTE DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE.

 

  • Ce schéma est-il nouveau ?

Ce schéma est utilisé par les experts patrimoniaux depuis longtemps (ex : donation temporaire de l’usufruit à un enfant) mais a connu un véritable essor ces dernières années. En effet, il est simple, pertinent et pérenne.

 

  • Quels sont les principaux avantages de ce schéma ?

Investir en démembrement de propriété vous assure l’accès à une bien de qualité acheté à un faible coût , avec une rentabilité élevée, sans aucun souci de gestion et en profitant d’un cadre fiscal favorable (IS, ISF, Plus-value)

 

  • Quels sont les principaux inconvénients ?

Le bien que vous achetez est assez peu liquide pendant la période de démembrement (entre 10 et 20 ans généralement). C’est donc un produit de diversification lorsque vous possédez une surface patrimoniale conséquente.

 

  • Quelle garantie de retrouver un bien en parfait état à l’extinction de l’usufruit temporaire ?

Deux garanties sont apportées :

          • La première est inscrite au code civil. L’article 578 du code civil précise que l’usufruitier a « la charge d’en conserver la substance ». L’article 605 du même code précise que l’usufruitier est tenu « aux réparations d’entretien ». En revanche, il est précisé dans ce même article que « les grosses réparations demeurent à la charge de (nu) propriétaire » sauf les grosses réparations occasionnées par le défaut d’entretien sont toutefois à la charge de l’usufruitier. Ainsi, il devra rendre le bien dans l’état dans lequel il l’aura trouvé (c’est à dire en parfait état si le bien était neuf). Les promoteurs souhaitant clarifier la situation mettent souvent en place une seconde garantie.
          • La seconde garantie est contractuelle. Les promoteurs souhaitent assurer aux investisseurs le parfait entretien du bien. Dans l’acte authentique (ou ses annexes) signé chez le notaire, l’usufruitier s’engage à respecter un cahier des charges très précis:
            • Assurer toutes les grosses réparations (normalement à la charge du nu propriétaire).
            • Remettre en état les parties communes et privatives au cours de la dernière année avant l’extinction de l’usufruit, notamment concernant les façades, les chaudières…

Ainsi, vous récupérez un bien en parfait état au terme du démembrement temporaire.



  • Qui sont les usufruitiers ?

Les usufruitiers sont généralement des institutionnels de premier rang. Le plus souvent, ce sont des bailleurs sociaux qui ont accès grâce à ce dispositif à des biens haut de gamme à des prix accessibles. Ils peuvent donc améliorer leur niveau de prestation en contenant leurs coûts. Ainsi, les organismes de logements sociaux ont un attrait tout particulier pour ces programmes qui leurs permettent de proposer des biens de haut standing dans les zones les plus tendues où ils sont absents compte tenu du prix du foncier.

 

  • Que se passe-t-il en cas de décès du nu propriétaire ?

En cas de décès du nu propriétaire, la nue propriété entre dans l’actif successoral pour sa valeur avant le décès. Ainsi, cet actif pourra être réparti dans la quotité disponible ou dans la réserve.

 

  • Que se passe t’il au terme de l’usufruit temporaire ?

Au terme de l’usufruit temporaire, celui-ci s’éteint et le nu propriétaire devient sans aucune démarche plein propriétaire. L’usufruitier n’aura aucune compensation financière (sauf dans certains cas)

 

  • Et si le bien est loué à l’extinction de l’usufruit ?

Il y a trois possibilités :

  • Soit le propriétaire (ex nu propriétaire) décide de continuer à louer le bien (sauf si l'usufruitier était un bailleur social car dans ce cas le bien devient un logement classique et plus un logement social).

  • Soit le propriétaire vend le bien et doit informer le locataire 6 mois avant (le locataire est prioritaire en cas de vente).

  • Soit il veut l’occuper et devra en informer le locataire 6 mois avant.

Dans le cas d’un usufruitier bailleur social, les promoteurs ont mis en place un système très précis : le bailleur s’engage à reclasser les locataires dans les mois qui précèdent l’extinction de l’usufruit. Ainsi, vous récupérez un bien vide que vous pouvez louer, occuper ou vendre.

 

  • Le nu propriétaire est il exonéré de plus value ?



    Oui, dans le cas où vos gardez votre bien 15 ans à partir de la date d’achat de la nue propriété.

 

  • Lors de l’achat de nue propriété, devrais je payer les frais de notaire sur la totalité du bien?

Non, vous ne règlerez les frais de notaire que sur le montant de votre investissement.

  • En tant que nu propriétaire, puis-je décider qui est le locataire (par exemple un membre de ma famille)

Non, c’est l’usufruitier qui loue le bien. Vous n’intervenez pas dans la gestion tant que l’usufruit temporaire n’est pas éteint

 

  • Qui paye les impôts relatifs au bien (Taxe foncière, taxe d’habitation…), l’usufruitier ou le nu propriétaire ?

Ces taxes sont à la charge de l’usufruitier dans leur intégralité...